מגמות בנדל"ן למגורים ביוון
שוק הנדל"ן למגורים ביוון הוא אבן שואבת למשקיעים זרים מכל העולם, ובכלל זה משקיעים ישראלים. במאמר הקצר הבא ננתח מעט את המגמות שמובילות בסקטור המגורים היווני בשנים האחרונות. כפועל יוצא מזה נשאף לשפוך מעט אור על הכדאיות הכלכלית שמקופלת במהלכי השקעה בדירות אלה.
ננסה להתייחס בצורה ממוקדת וברורה לתנודות הן במחירי הנכסים עצמם והן במחירי השכירות. זאת מתוך הבנה שמודל השקעה בנדל"ן למגורים נגזר משני נתיבים:
- תשואה שוטפת משכירות.
- תשואה חד–פעמית במימוש הנכס.
רוב היוונים מחזיקים בדירה
הקרבה הגיאוגרפית בין ישראל ליוון באה לעתים לידי ביטוי גם בקרבה צרכנית. למשל, בגישה לגבי בעלות על נכסי מגורים.
בדומה לישראלים שיותר מ-70% מהם גרים בדירה משלהם, כך רוב מכריע של היוונים מעדיף בעלות על שכירות. על פי נתוני הלמ"ס היוונית, שיעור הבעלות על דירות מגורים ביוון עומד על כ-73.3%. מעניין לציין שהאחוז הזה עמד בשנת 2005 על כמעט 85%. דהיינו, נמצא בירידה. יותר ויותר יוונים מעדיפים או נאלצים לגור בשכירות.
מבט על שוק השכירויות מהווה אף הוא אינדיקציה טובה למשקיעים פוטנציאליים. כאשר שיעורי הבעלות על נכסים עומדים על כ-75%, המשמעות היא שכמעט 1 מכל 4 דירות במדינה מניבה דמי שכירות לבעליה.
הנתונים הללו הם ברומטר חשוב לגבי השקעה בנדל"ן ביוון עם התמקדות בשוק המגורים, משום שככל שיש באזור מסוים יותר שוכרים, כך הדבר מעיד על פערים בין הביקוש להיצע.
נסביר את זה רגע מזווית ישראלית. בעיר תל אביב כ-50% מהדירות מושכרות וידוע שהיא יעד אטרקטיבי להשקעה שכן היא מאפשרת מציאת שוכרים במהירות לצד שכר דירה גבוה (בעקבות ההיצע הנמוך לעומת הביקוש). באזור הצפון בישראל, לעומת זאת, שבו שיעורי השכירות עומדים על כ-15% בלבד, קיים קושי לאתר שוכרים, ושכר הדירה מתון בהרבה.
לסיכום נקודה זו, משקיעי נדל"ן שמחפשים הזדמנויות בדירות מגורים ביוון יכולים להתעודד משיעורי השכירות הגבוהים המעידים בד"כ על פערים בריאים להשקעה מבחינת יחסי היצע וביקוש. כמובן שנסייג בכך שכל נכס נבחן לגופו. ידוע שגם אזורים עם שיעורי שכירות גבוהים יכולים להיות בלתי–רלבנטיים להשקעה לאור מיצוי מחירי הנכסים עצמם (גם בישראל לא כל ההשקעות מכוונות לתל אביב והדברים ברורים).
מגמות במחירי הדירות ביוון ומדוע "כדאי להיכנס" עכשיו?
מחירי הדירות ביוון ידעו עליות ומורדות ב-20 השנים האחרונות. בעיקר כפועל יוצא ממשבר פיננסי דרמטי שפקד את המדינה החל מ-2008 ובמשך עשור וחצי.
על פי נתונים רשמיים של הבנק הלאומי של יוון (NGB), מחירי הדירות מתאוששים בקצב מרשים. אולם בעוד שהם עולים בכל שנה בכ-14% הם עדיין רחוקים מהשיא שנקבע ברבעון השלישי של 2008 (תחילת המשבר הפיננסי).
רוצה לומר, נקודת הזמן הנוכחית, 2024 בואכה 2025, היא רגע מצוין לשקול השקעה בנדל"ן יווני למגורים. המחירים צפויים לעלות, המגמות חיוביות, ורף הכניסה עודנו מאפשר תשואה נאה. גם מבחינת מימוש הנכס במכירה וגם בהיבטים שקשורים לפערים בין היצע וביקוש המייצרים – כידוע – עלייה עקבית בשכירויות.
העלייה בשכירויות ביוון
בדומה למחירי הנדל"ן המזנקים, כך גם שיעורי השכירויות נמצאים במגמת עלייה מתמדת. ניקח לצורך העניין את התחום בשני סקטורים חשובים של שוכרים – סטודנטים ומשפחות. בכל הנוגע לסטונדטים, יוון מושכת אליה צעירים רבים שמעוניינים בספסלי המוסדות להשכלה הגבוהה שלה. יוון מחזיקה באחד האחוזים הגבוהים במספר הסטודנטים ביחס לאוכולסייה באירופה כאשר מרביתם צעירים (85% לומדים לתואר ראשון).
לפי נתונים שפורסמו לאחרונה, המחירים שמבוקשים למגורי סטודנטים או מגורים שמתאימים לצעירים ביוון עלו בכ-50% בין השנים 2017-2022 (בעיקר באתונה). במקביל ישנה צמיחה עקבית בשכר הדירה לגבי נכסי מגורים שמתאימים למשפחות עם עלייה ממוצעת שנעה סביב 7% מדי שנה.
השקעה בדירה ביוון בעסקת "פליפ"
אחת ההשקעות הפופולריות בקרב משקיעי נדל"ן היא עסקת "פליפ". עסקה שבמרכזה רכישת נכס ישן עם פוטנציאל, שיפוץ, השכרה קצרה ומכירה בתוך שנים בודדות. שוק הנדל"ן למגורים ביוון מהווה קרקע לא רעה בכלל להזדמנויות מסוג זה.
ראשית, יוון סובלת מבעיה המוכרת לנו היטב בישראל והיא פערים בין הצרכים הלאומיים בדיור לבין התחלות הבנייה. מדובר על שוק שחסרות בו מאות אלפי דירות. במקביל חלה ירידה בפרויקטים של שיפוץ ושדרוג מבנים אשר הקטינה עוד יותר את המלאי הזמין. כ-55% מדירות המגורים ביוון הן דירות ישנות שנבנו לפני 1980 ששיעור הפחת שלהם הואץ וסחירותם ירדה בהתאמה. בפרט לאור תקני אנרגיה ובנייה חדישים.
משקיעים נבונים בעלי חזון עשויים לזהות את הפוטנציאל שבנתח שוק גדול זה לטובת מהלכים שכוללים רכישה של דירות מגורים ולאחר מכן שיפוץ, חידוש ומכירה. כולל במסגרת עסקאות "פליפ" זריזות שנועדו לממש את הנכס בתוך שנים ספורות בלבד.
לסיכום,
משקיעי נדל"ן שמחפשים הזדמנויות ביוון בוחרים בד"כ באחת משלוש הקטגוריות הבאות – מגורים, מסחרי או תיירות. במקרים מסוימים יש שילוב בין מגורים לתיירות כאשר דירת מגורים נרכשת גם לטובת השכרה לטווחים קצרים (כמו נכס ב-Airbnb).
כך או כך, המגמות והנתונים שמאפיינים את שוק המגורים היווני מקפלים בחובם לא מעט הזדמנויות ויתרונות. מעל הכל מרחפת האווירה הפיסקלית היוונית שמבטאת מחירים נמוכים שמקורם במשבר כלכלי עם התאוששות מהירה בזכות צעדים נבונים שננקטו לטובת העניין בשנים האחרונות.
–
