מיסוי השקעה בנדל"ן ביוון

מיסוי השקעה בנדל"ן ביוון

השקעה בנדל"ן ביוון כרוכה במספר היבטים חשובים לגבי מיסוי. שיעורי המס שחלים על המשקיע הם שיקולים דרמטיים מבחינת כדאיות כלכלית, ניתוח החזר ההשקעה (ROI) והשפעתם על תהליכי קבלת ההחלטות. 

בדומה לכל מדינה, גם מיסוי מקרקעין ביוון הוא לא משוואה חד ממדית. רצוי להתייעץ בנושא עם מומחים הבקיאים בכך, לרבות בקיאות ברמה עדכנית (שכן חוקי מיסוי נוטים להשתנות תדיר). בטקסט הקצר הבא ננסה לגעת בעיקרי הדברים לגבי מיסוי מקרקעין ביוון בכדי לספק תשתית ראשונית של הבנה בנושא. בשלב ראשון נגדיר את המסים המרכזיים שקשורים לרכישות נדל"ן להשקעה ביוון:

• מס הכנסה מהכנסות שוטפות (שכירות) – 45%-15% מהכנסה. 
• מס רכישה – 3.05%. 
• מס בעלות על נכס נדל"ן (ENFIA) – מ-0.0037% עד 9.25% למ"ר. 
• מס עירוני (בדומה לארנונה) – מ-0.025% עד 0.035% משווי הנכס. 
• מס רווח הון במכירת מקרקעין – 15%. 

מס הכנסה משכירות 

הכנסה משכירות ביוון חייבת במס בהתאם לשלוש מדרגות ע"פ המחזור השנתי: 15% על הכנסה שנתית משכירות של עד 12,000 אירו, 35% על הכנסה שבין 12,001 אירו ל-35,000 אירו בשנה, ו-45% על הכנסה שנתית של 35,001 אירו ומעלה. יחידים משלמים את המס באופן פרוגריסבי. 

במידה שהנכס נרכש על ידי תאגיד, ההכנסה משכירות תהיה חלק מההכנסה החייבת במס בנתיב הרגיל כאשר שיעור מס החברות ביוון הוא 22% וחל גם דיבידנד WHT (ניכוי מס) בשיעור של 15%. יצוין כי משקיעים זרים עשויים ליהנות מפטור מדיבידנד WHT ככל שהם מחזיקים בחברה יוונית דרך חברה מבוססות באיחוד האירופי. 

מס רכישה

בדומה לישראל, גם ביוון קיים מס רכישה בביצוע עסקת מקרקעין. מס הרכישה כלפי משקיעי נדל"ן זרים ביוון הוא בשיעור של 3.05% משווי של הנכס החייב במס. חשוב להדגיש שיש ביוון מערכת לבדיקת "ערך אובייקטיבי" של נכסים לפי גודל, מיקום ומפרט טכני. ככל ששמאות הערך האובייקטיבי גבוהה ממחיר הרכישה בפועל, מס הרכישה יחול על השווי האובייקטיבי. 

מס בעלות על נכס נדל"ן – ENFIA

בעלות על נכס ביוון מחייבת תשלום ארנונה אחידה בשם ENFIA אשר משולמת בהתאם לערך האובייקטיבי של הנכס כפי שחושב ב-1 לינואר בכל שנה. התשלום יכול להיות חד פעמי או בחמישה תשלומים מספטמבר ועד ינואר. ישנם שני סוגים של מס בעלות זה:

• מס ראשוני – מיסוי על כל הנכס שנקבע לפי גורמים כמו רצפה, אזור המחירים, גיל הבניין, חזית, אחוזי בעלות ותנאים נוספים. 
• מס משני – אם המשקיע הוא יחיד ולא חברה, ויש בבעלותו נכס בשווי של יותר מ-200,000 אירו, עליו לשאת במס ENFIA נוסף בשיעור של 0.1%-1.15% על הסכום העודף. חברות שמחזיקות בנכסי נדל"ן יחויבו במלוא המס בגובה של 0.55% מהשווי הכולל של נכסיהם. שיעור המס על המקרקעין הוא 0.1% על נכסים שמשמשים לייצור וביצוע פעילויות עסקיות. 

מס עירוני

הרשויות המקומיות ביוון גובות ארנונה מבעלי נכסים בשיעור של 0.025% עד 0.035% משווי הנכס האובייקטיבי. הארנונה נגבית לרוב באמצעות חשבונות החשמל. רשויות מקומיות יכולות גם להטיל מסים נוספים על בעלי נכסים בשטחם בהתאם לתנאים, פעילות, אזורים ועוד. 

מס מיוחד על נכסים (SRET) 

מס מיוחד על נכסים (SRET) משמש את ממשלת יוון למנוע מחברות להסתיר מידע בנוגע לבעלותן על נכסי נדל"ן. ככל שאין לחברה פטור ממס זה היא נדרשת לשלם 15% משווי הנכס האובייקטיבי בכל שנה. ישנם מספר פטורים לגבי תשלום מס אשר לאור מורכבותם הרבה לא נרחיב עליהם במאמר זה. 

מס רווח הון

מס רווח הון חל על יחיד או חברה בזמן מימוש נכס נדל"ן ומכירתו. המס על יחיד הוא אחיד ועומד על 15%. חברות מחויבות במס רווח הון בהתאם להכנסתן. המס מחושב בעיקרון לפי ההפרש שבין המכירה למחיר הרכישה. חברות המבצעות השקעות נדל"ן ביוון מחויבות במס רווח הון כחלק מהכנסתן. 

אמנת המס בין ישראל ליוון

ישראל ויוון חתומות על אמנת מס הדדית שאחד מהעקרונות החשובים שבה מבחינת משקיעי נדל"ן הוא מניעת כפל מס. על פי אמנת המס הנ"ל, משקיעים ישראלים לא יחויבו פעמיים על הכנסותיהם לאחר שנשאו במיסים ביוון. 

אמנם אין זה אומר שהמס בפועל הוא נמוך יותר מישראל, אך הבשורה החשובה היא שהוא משולם פעם אחת. לפי אמנת המס בין ישראל ליוון, החבות במס היא בהתאם למיקום הנכס ולא בעליו, ועל כן מיסוי מקרקעין ביוון נעשה בהתאם לדין היווני. 

תכנון מס, סוף מעשה במחשבה תחילה

רכישת נדל"ן להשקעה ביוון דורשת התייחסות להיבטי מיסוי וכדאי לשקול תכנון מס אפקטיבי. תכנון מס שיבטיח מצד אחד חבות מינימאלית ומצד שני יוודא שהרוכש אכן מקפיד על הוראות החוק, קלה כחמורה. מבחינה פרקטית, תנאי הכרחי הוא קבלת מספר מס ממשרד השומה המהווה מזהה ייחודי חיוני לביצוע עסקות פיננסיות או התנהלות מול רשויות המס היווניות. שנית, קיימת חובת דיווח שנתית על הכנסות מדמי שכירות כאשר המועד האחרון להגשת הדוח הוא בחודש יוני.