ניהול נכסי השקעה ביוון – שירותיה המרכזיים של חברת ניהול
ניהול נכסים הוא מהגורמים המשמעותיים והמשפיעים על הצלחה כלכלית של השקעות נדל"ן בחו"ל בכלל וביוון בפרט. הדברים נכונים הן לגבי נכסי מגורים ומסחר שמיועדים להשכרות ארוכות טווח והן לנכסים תיירותיים שזמינים להשכרות קצרות מועד.
היות שהמשקיע (כמעט תמיד) לא מבצע את הניהול והתחזוקה בעצמו, במיוחד אם מדובר על השקעה בחו"ל, הוא חייב להיעזר בחברת ניהול. קרי, חברה מקצועית שתשמש כידו הארוכה ותספק מענה לשוכרים או האורחים שבנכס. לעתים קרובות חברת הניהול עוזרת למשקיע בהיבטים נוספים כמו איתור נכסים, התנהלות מול רשויות המס המקומיות ועוד.
במאמר הקצר הבא נעמוד בקצרה נעמוד על תפקידיה העיקריים של חברת הניהול ועל ההשפעה שעשויה להיות לה על התשואות שיניב הנכס. כמובן שהדברים משתנים בין חברה אחת לאחרת, בין משקיע למשנהו, ובהתאם לחוזה התקשרות שנחתם בהתאמה אישית. עם זאת יש בהחלט קווים מנחים שמשותפים לרוב חברות הניהול.
חברת ניהול נדל"ן להשקעה ביוון – תפקידים מרכזיים
חברת ניהול נדל"ן להשקעה ביוון ממלאת מספר תפקידים במקביל ובתקופות זמן שונות. לעתים היא נכנסת לפעולה כבר בשלבים הראשונים ומסייעת באיתור הנכס, כולל ביצוע בדיקות הנדסיות, משפטיות ותכנוניות. זאת כמובן לצד ניתוח במישורים נוספים כמו כדאיות כלכלית, סביבה, פוטצינאל השבחה וכדומה.
חשוב לציין שלא כל חברת ניהול מספקת את המעטפת המקדימה הזו ויש חברות שמתמקדות אך ורק במתן מענה לאחר הרכישה. זאת במסגרת שירותים כגון:
- איתור שוכרים / איתור תיירים – האתגר הראשון במעלה של חברת הניהול הוא איתור שוכרים באמצעים שונים. במידה שמדובר על נכסי מסחר ומגורים האיתור כולל בדיקה מקיפה של המעוניינים בנכס כמו איתנות פיננסית, ערבויות, בטוחות, עבר כלכלי וכדומה. כולל עריכת חוזים משפטיים וכיוצא בזה. בנכסים תיירותיים משימת האיתור מבוססת על תיירים ואורחים שנחשפים לנכס באפליקציות (בוקינג, Airbnb ועוד), אתרי אינטרנט ורשתות חברתיות. חברת הניהול מתפעלת בד"כ גם את השיווק באפליקציות ובפלטפורמות הללו.
- גבייה – ניהול מלא של הגבייה בגין השהות בנכס, ביצוע הפקדות ומענה למשקיע מבחינת נזילות והעברות כספים. התנהלות מול המוסדות הפינננסים הרלבנטיים וביצוע תשלומי מס לרשויות המס היווניות. פתרונות משפטיים לפינוי שוכרים בעקבות אי תשלום או הפרות חוזה אחרות.
- מענה לשוכרים/לתיירים – חברת מספקת שירות לדיירים או האורחים. עליה לדעת לתת שירות ברמה גבוהה, כולל מענה אפקטיבי בלוחות זמנים קצרים. על פי רוב היא מחזיקה במארג שיתופי פעולה עם בעלי מקצוע שונים המספקים לשוכרים/לאורחים פתרונות רלבנטיים. כמובן שלעתים היא נדרשת גם לבצע תמחור מול הצעות מחיר שונות בקרב ספקים, בעיקר במשימות תחזוקה גדולות.
שירותי חברת ניהול בנכסים תיירותיים – אתגר המוניטין
מחפשים השקעה בנדל"ן בנכסים תיירותיים ביוון? חברת הניהול היא חלק בלתי נפרד מהנכס שלכם. זאת מכיוון שמדובר כבר במודל השקעה שמבוסס על אורחים מתחלפים שבוחרים ביעד המבוקש (בין השאר) על בסיס חוות דעת. החל מדירוגים לפי מספרים וכלה בחוות דעת מילוליות של ממש. לעתים קרובות הפידבקים יהיו קשורים ישירות לחווייה של האורח מבחינת השירות שקיבל.
שימו לב! חוות דעת שליליות יכולות "לחרוץ את גורלו" של הנכס המושקע ביותר, ואילו חוות דעת חיוביות עשויות לשדרג פוטנציאל ולהפיק מהנכס הרבה הרבה יותר.
חברת הניהול היא המתווכת הישירה בין הבעלים לנכס ומפקחת על ניהול שוטף, עמידה ביעדים, בקרת איכות, תקציב ועוד. חברות ניהול איכותיות מסוגלות להפוך נכסים תיירותיים למותגים, ובמקרים מסוימים לייצר אפילו קרקע פוריה להתרחבות.
מודל התשלום לחברת הניהול
מודל התשלום לחברת הניהול משתנה מחברה לחברה ומנכס לנכס. לעתים קרובות הוא מתחלק לשלבים שונים בהשקעה. למשל, קליטת הנכס והכנסתו למאגר הלקוחות של חברת הניהול, מתן מענה שוטף על בסיס ריטיינר קבוע, משימות חד פעמיות תקופתיות (כמו איתור שוכרים) וכו'.
האם חברת הניהול מספקת שירותים בעברית? השקעה בנדל"ן ביוון נהנית מיתרון של ממש לאור הקרבה הגיאוגרפית (כשעת טיסה בלבד). כפועל יוצא מכך, הישראלים הפכו למשקיעי נדל"ן פופולריים במדינה השכנה. חברות ניהול רבות מציעות גם פתרונות של מענה למשקיע בעברית וחלקן אף פועלות במקביל בישראל וביוון. מדובר בהחלט ביתרון משמעותי בבחירת חברת ניהול רלבנטית לנכס.
לסיכום,
חברה לניהול נכסים ביוון היא שחקן מרכזי בהצלחה של ההשקעה. בין אם זו השקעה בנדל"ן למגורים ובין אם נדל"ן תיירותי. האיכות של חברת הניהול עשויה לשפר דרמטית את הביצועים והרווח בשורה התחתונה.
על כן, בבחירת חברת ניהול נכסי נדל"ן בחו"ל יש להקפיד על קלה כחמורה. לבחון את השירותים המוצעים, את ההסכם המוגש לחתימה ואת ההתנהלות השוטפת לאחר מכן. כדאי כמובן לקבל מדי פעם "פידבקים" מהאורחים או השוכרים בכדי לעמוד על טיב השירות שהם מקבלים.
