נדל׳׳ן ביוון

היקף ההשקעות הזרות בנדל"ן היווני עמד בשנת 2023 על כ-1.6 מיליארד אירו בשנה, כך לפי נתונים רשמיים שפורסמו לאחרונה על ידי בנק אלפא, מארבעת הבנקים הגדולים במדינה. ההערכות הן שכ-40% מההשקעות הזרות ביוון הן השקעות ישירות בנדל"ן המקומי.

אחד הגורמים המובילים לנתונים האלה הוא תוכנית ויזת הזהב של יוון (Golden Visa Program). תוכנית לעידוד השקעות זרות, שבניגוד למדינות אחרות באירופה, עדיין קיימת ביוון ומאפשרת הטבות רבות למשקיעים במדינה שעובד כרגע על 400 אלף יורו ברוב חלקי יוון מלבד מספר אזורים מבוקשים מאד של יוון בהם הסכום עומד על 800 אלף יורו.

ממשבר לסיפור הצלחה 

הסיפור של הנדל"ן ביוון מתחיל כמובן במשבר שחוותה המדינה רק לפני כ-15 שנה. הכלכלה היוונית ספגה את אחת המהלומות הקשות של המשבר הפיננסי העולמי ב-2009 (משבר הסאב-פריים), ונאלצה לקבל תוכניות חילוץ מהאיחוד האירופאי בשווי כולל של כ-300 מיליארד אירו. האבטלה גאתה לשיא של כ-25% ושוק הנדל"ן התמוטט בהתאמה. 

אולם יוון התאוששה וממשיכה להתאושש. עד כדי כך שהמגזין הכלכלי החשוב "אקונומיסט" הגדיר אותה בסוף שנת 2022 כאחת "המנצחות הלא צפויות של הכלכלה". 

מבחינת השקעות נדל"ן והשקעות בכלל, יוון היא במידה רבה "קרקע פוריה". בעוד שהמגמה הכלכלית חיובית, השוק המקומי טרם הגיע למיצוי. סיטואציה אידיאלית למשקיעים (דמיינו לעצמכם שהייתם יכולים לחזור בזמן ולקנות דירות בתל אביב שנמכרו לפני 20 שנה בכמה מאות אלפי שקלים בלבד).  

רק לאחרונה פורסם שגם ה-OECD וגם קרן המטבע הבינלאומית חוזים ליוון צמיחה של כ-2.3% בשנת 2024 כאשר הממוצע בגוש האירו עומד על צמיחה של כ-1.2% בלבד. בנק "אלפא" היווני מציג אפילו תחזית ורודה יותר של כ-3% צמיחה בשנים 2024-2026. 

ניקח לדוגמה את שוק הנדל"ן למגורים ביוון בתקופה של כ-10 שנים. הניתוח מעלה שמחירי דירות המגורים ירדו בעקביות בכל שנה מ-2010, אבל בשנת 2017 חלה התפנית, ומאז, ועד לימינו, הכיוון הוא למעלה. יצוין גם שהמגמה לא נפגעה אפילו בתקופת הקורונה (2019-2020) כשכלכלות אחרות ביבשת נכנסו למשבר, ושתמורות זהות מאפיינות את שווקי הנדל"ן הנוספים של המדינה – המסחרי והתיירותי. 

סוגי השקעות ביוון – מגורים, מסחרי ותיירות

יוון היא לא רק מדינה אירופאית עם מיקום נהדר על חופי הים התיכון. זוהי גם אחת מהמדינות המתויירות ביותר באירופה (מקום 7, אם שאלתם). מדי שנה מבקרים בה למעלה מ-27 מיליון תיירים. אי לכך ובהתאם לזאת, ההשקעות בנדל"ן יווני מתחלקות לשלוש קטגוריות מרכזיות (שלפעמים גם משולבות זו בזו):

• נכסי מגורים. 
• נדל"ן מסחרי. 
• נכסים תיירותיים. 

יוון מתחלקת ברמה הגיאוגרפית ל-13 מחוזות כאשר אתונה הבירה ממוקמת במחוז אטיקה, הגדול ביותר. איי יוון נמנים על מחוז אחד גדול. 

אתונה וסלוניקי

רוב המשקיעים הזרים שמחפשים נכסים אטרקטיביים במרקם העירוני מכוונים את תשומת ליבם לאתונה, בירת המדינה שמאכלסת כ-3.5 מיליון תושבים, או לסלוניקי, העיר השנייה בגודלה שגרים בה כ-900 אלף תושבים. זאת לצד הזדמנויות נדל"ן בערים נוספות במדינה (כמו הרקליון או פטרס), אם כי משקיעים זרים לא ימהרו לצאת מגבולות הגזרה של הערים הגדולות. ערים בעלות אופי מתקדם, היסטוריה עשירה, אתרי תיירות, אוניברסיטאות, מוסדות שלטון וציבור, אמצעי גישה תחבורתיים וכו'. 

אתונה וסלוניקי מציעות אפשרויות רבות של השקעה בנדל"ן. על פי נתוני הבנק המרכזי של יוון, בשנים האחרונות מחירי דירות המגורים באתונה ובסלוניקי עלו בקצב של כ-16.5% וכ-16.1% בהתאמה. יותר מהעלייה הממוצעת ביוון כולה שעמדה ב-2023 על צמיחה שנתית של כ-14.5% "בלבד". 

מאז שנת 2017 שהייתה כאמור קו פרשת המים של הנדל"ן היווני, מחירי הדיור באתונה זינקו בכ-68%. קצב העלייה בערים הגדולות האחרות במדינה עומד, לפי נתוני הבנק המרכזי, על כ-13% משנה לשנה. דימיטריס בינאריס, חבר במועצת המנהלים של איגוד סוכני הנדל"ן באתונה ונשיא הפדרציה היוונית של סוכני הנדל"ן, אמר לאחרונה בכנס ProdExpo 24 באתונה, שהחזר ההשקעה הצפוי על השקעה בנדל"ן בבירת יוון עומד על 10%-4%. 

מחירי הנכסים בערים החשובות עדיין נמוכים ביחס לערים מקבילות ביבשת. כך, למשל, בסוף שנת 2023 עמד המחיר של מ"ר באתונה על כ-2,800 אירו בלבד, לעומת יותר מ-10,000 אירו בפאריז או 4,900 אירו ברומא. 

איי יוון

איי יוון הם שם כולל לכ-40 איים אשר 75% מהם מיושבים. הגדולים מביניהם הם כרתים עם כ-600 אלף תושבים, אביה (כ-200 אלף תושבים), רודוס (כ-125 אלף תושבים) וקורפו (כ-100 אלף תושבים). זאת לצד עשרות איים קטנים יותר עם אוכלוסיות בהתאם. 

איי יוון מושכים מיליוני תיירים בשנה והשקעות נדל"ן בהם מבוססות בעיקר על מודלים של השכרות קצרות טווח. כלומר, דירות נופש שמושכרות ברמה של לילות בודדים לנופשים על בסיס פלטפורמות אינטרנטיות. במקרים מסוימים המשקיע הזר אפילו מנצל את הבעלות על הנכס כ"בית נופש" מעת לעת. 

האיים הגדולים והמפותחים מבחינת מגורים ומסחר מציעים אפשרויות נדל"ן שאינן בהכרח תיירותיות (בעיקר כרתים, אביה ורודוס). מגזר התיירות מהווה כ-20% מהתמ"ג היווני וכרבע מאזרחי המדינה עובדים בו. בדומה לכלכלה במדינה ברמת המאקרו, גם מגזר זה נמצא כל הזמן בעלייה.

 יתרונות עבור ישראלים שמחפשים השקעה בנדל"ן ביוון

יוון מגלמת מספר יתרונות מבחינת המשקיע הישראלי ולהלן כמה נקודות מרכזיות:

• קרבה גיאוגרפית – יוון מרוחקת כשעת טיסה אחת בלבד מנתב"ג. הקרבה הגיאוגרפית משחקת תפקיד ברכישת נדל"ן להשקעה בכל הנוגע ליכולת לבקר פיסית בנכס מבלי להידרש להוצאות גבוהות או הפסד רב של ימי עבודה. השקעה בנדל"ן בחו"ל לא מחייבת כמובן הגעה לנכס, וברוב המקרים המשקיע מנהל את השקעתו באמצעות חברות ניהול, אך אין ספק שזהו יתרון משמעותי ביחס להשקעות נדל"ן מרוחקות יותר (כמו מערב אירופה או ארה"ב). יתרון המספק לא רק נוכחות אלא גם שליטה או לכל הפחות תחושת שליטה. 
• תיירות מישראל ליוון – יוון היא מהיעדים הפופלריים על הקהל הישראלי ורבים מהמשקיעים הפוטנציאליים מכירים את המדינה והחברה היוונית. במידה שמדובר על נכס שמיועד להשקעה כאתר תיירותי, המשקיע הישראלי יוכל גם ליהנות פעמים רבות מהשכרה לישראלים, כולל שיווק בעברית. 
• יחסי המדינות – יוון וישראל נמצאות בקשרים מצוינים ומקיימות מגוון שיתופי פעולה ביטחוניים וכלכליים. המשקיעים שמגיעים מהארץ ליוון מתקבלים בזרועות פתוחות ולעתים אף נהנים מהטבות ספציפיות. 
• מיסוי – ישראל ויוון חתומות על אמנת מס שקובעת שחבות המס תהיה במדינה בה נוצר הרווח. כלומר, המשקיע הישראלי ישלם את המס רק ביוון ולא יישא במיסוי כפול בישראל. כך גם חשוב לציין כי מס הרכישה ביוון נמוך באופן יחסי. 

לסיכום 

השקעה ביוון היא הזדמנות לרכישת נכס מניב שגם יכול לאפשר תשואה שוטפת ונזילה משכירות וגם רווח נאה במימוש לאחר מספר שנים בעקבות עליית מחירי הדיור. כך גם יוון מספקת לישראלים לא מעט יתרונות ספציפיים כמשקיעים זרים. 

הנתונים שהוצגו כאן מסמנים את יוון כיעד מעניין מאד להשקעה. מחירי הנכסים במדינה חוו ירידה עצומה, אך הכלכלה מתאוששת במהירות ועלויות הנדל"ן מטפסות ביחד איתה. נכסים להשקעה ביוון שנרכשים לאחר ביצוע בדיקות מקיפות, הן לגבי הנכס והן לגבי הסביבה, עשויים להניב תשואות יפות מאד. זאת לצד כל היתרונות הידועים שקשורים לרכישת נדל"ן להשקעה בכל מקום בעולם (נכס פיסי, עלייה עקבית במחיר, סיכון סולידי וכו').