‎⁨הכלכלה היוונית לאן⁩

הכלכלה היוונית לאן – תחזית ל-2024-2025 עם התמקדות בנדל"ן

הכלכלה היוונית מסיימת ללקק את הפצעים שהותיר בה המשבר הפיננסי שהכה ביוון לפני כ-15 שנה והכיוון החיובי הוא חד ולמעלה. יוון 2024 נחשבת ללא ספק לסיפור הצלחה שמסמן תקווה לכלכלות אירופאיות אחרות שהתמודדו עם המשבר באופן חריף (כמו ספרד או איטליה). המדינה שהכלכלה שלה הייתה כמעט שם נרדף לקריסה, מצליחה להרים את הראש בצורה מרשימה. 

ההתאוששות מהמשבר הכלכלי נמשכת ויש עוד שיאים לכבוש

המשבר הכלכלי היה אירוע דרמטי עבור העם היווני. הכלכלה התכווצה בכ-26% בין השנים 2007 ל-2014 ומאות אלפים מצאו את עצמם מובטלים כמעט בין לילה. אך יוון ידעה לעמוד על רגליה. עשור של צעדי צנע ותוכניות חילוץ משכו אותה לכדי מצב שבו המגזין הכלכלי "אקונומיסט" מגדיר אותה בתור "הזוכה הכלכלית הבלתי סבירה של שנת 2022".

הניתוחים לגבי 2024-2025 מצביעים על כך שיוון אמורה להמשיך וליהנות מצמיחה כלכלית. הפעילות התיירותית החזקה, לצד האינפלציה שעדיין מעט גבוהה, מגדילה את ההכנסות ממסים. במקביל לזה קיימת ירידה עקבית בחוב הציבורי והפרטי. ההתאוששות האיתנה מקבלת ביטוי כמובן בשוקי המניות ואגרות החוב. 

נתונים מעל הממוצע ביבשת

לאן הרוח נושבת? אחד הסימנים המובהקים להתאוששות הכלכלה היוונית הוא הנתונים שמתפרסמים לגביה בתחזיות הרשמיות של האיחוד האירופאי. תחזיות שצופות ליוון צמיחה שנתית של כ-2.4% על בסיס יישום שוק עבודה גמיש ותוכנית הבראה וחוסן. זאת לעומת ממוצע צפוי בצמיחה ביבשת שעומד על כ-1.6% בלבד. 

התחזית היא שהאינפלציה תרד ל-2.1% אל מול הממוצע במדינות האיחוד שמדבר על אינפלציה צפויה של 2.4%. באיחוד האירופאי מעריכים שהחוב הממשלתי היווני ימשיך להתכווץ ושהאבטלה תתייצב על כ-9% בלבד בשנת 2025, אחרי שהגיעה לשיא של 25% בעת המשבר הפיננסי. 

התמקדות בשוק הנדל"ן, לאן נושבת הרוח?

כל המגמות האלה באות לידי ביטוי גם בשוק הנדל"ן היווני שחווה צמיחה חסרת תקדים. זאת, עד לרמה של תחזיות שמצביעות על כך שעד סוף 2030 יושקעו בשוק הנדל"ן המקומי סכומים שיצטברו ל-45 מיליארד אירו. 

על פי הבנק הלאומי של יוון (NBG), עשרות מיליארדי האירו האלה ישמשו בעיקר לשדרוג נכסים קיימים והתחלות בנייה בעקבות גירעון דיור. הזינוק בפעילות יזמן הזדמנויות רבות למשקיעי נדל"ן מקומיים ובינלאומיים כאחד. ה-NBG סבור שיוון זקוקה בדחיפות להוספה של כ-350 אלף בתים למלאי הקיים והמסר ברור. 

האם צפויות עליות מחירים?

מחירי הדיור ביוון עולים בקצב המהיר ביותר מזה שלושה עשורים. רק ברבעון הראשון של 2023 זינקו המחירים בכ-14% ביחס לרבעון המקביל בשנת 2022. זאת, בניגוד מוחלט למגמות במדינות אחרות בגוש האירו שבהן הממוצע בתקופה הנ"ל עמד על כ-0.3% בלבד (ובערים מסוימות, כמו פריז, הייתה אפילו ירידה). 

חשוב מכך, השוק רחוק ממיצוי ועדיין נותר כ-14% מתחת לשיא ברבעון האחרון של 2008 (תחילת המשבר הפיננסי). זאת לעומת מדינות אחרות שבהן המחירים כבר היום גבוהים בכ-40% ביחס ל-2008. 

הבנק הלאומי של יוון צופה עליית מחירים שנתית ממוצעת של כ-3% בין השנים 2025-2030. שיעור נמוך מעט מהעלייה החזויה בהכנסה הפנויה של משקי הבית אך ללא ספק מסלול צמיחה בריא. בטווח הקצר יותר, 2024-2025, הצפי הוא לצמיחה שנתית של כ-7%. 

כמו בישראל, פערים משמעותיים בין הביקוש להיצע

בדומה לישראל, גם יוון מתמודדת עם פערים גדולים בין הביקוש להיצע. שוק הנדל"ן המקומי זקוק לכ-35,000 יחידות דיור חדשות בשנה אך קצב הבנייה לא מתקרב לכך. הכשל הזה משתלב עם עלייה בעלויות הבנייה ויוצר (כמו בישראל) עלייה מתמדת במחירי הדיור. לאו דווקא עם קורלציה להכנסה המשפחתית הממוצעת. 

כלכלה משתפרת ביחד מחירי נדל"ן שטרם הגיעו למימוש

הנתונים שהוצגו לעיל הם רק חלק קטן מהפאזל. כמעט בכל מקום שבו בוחנים את השיפור הצפוי בכלכלה היוונית ניתן להיחשף למגמות חיוביות. בהקשר של השקעות נדל"ן אנחנו רואים את זה גם בדירות מגורים, גם בנכסים מסחריים וגם בבתי נופש ונכסים תיירותיים. 

מומחים מעריכים שמחירי הנדל"ן ביוון רחוקים ממיצוי הפוטנציאל המלא שלהם, ועל כן משקיעי נדל"ן נבונים שידעו לאתר כעת השקעות חכמות עשויים בהחלט ליהנות מהתנועות הפיסקליות. 

ניקח לדוגמה את שוק הנדל"ן למגורים. מדובר על שוק נכסים שגדל בהתמדה, בעיקר במטרופולינים של אתונה וסלונוקי. בין השנים 2020-2022 חווה הנדל"ן באתונה עלייה של כ-30% במחירים. בסלונוקי נרשמה עליית מחירים של כ-25%-21% ובערים גדולות אחרות של כ-14%. חרף העליות הללו, מחיר המ"ר הממוצע עדיין לא מתקרב לשיא שלו בשנת 2007 שהיה כ-1,900-2,200 אירו למ"ר בהתאם למיקום.

פוטנצניאל הצמיחה של הנדל"ן היווני הוא מהגבוהים באירופה כיום. זאת בזכות התאוששות כמעט מוחלטת של ענף התיירות לצד פיתוח כלכלי בכל תחומי החיים. הממשלה הנוכחית מיישמת מדיניות מכווונת עסקית מתוך מטרה לאפשר צבירת תאוצה גם לאחר ההתאוששות מהקורונה. על פי דוח מגמות הנדל"ן של סוכנות האנליזה החשובה בעולם, PwC, אתונה עומדת להציג בשנים הקרובות את הצמיחה הגבוהה ביותר במחירי הנדל"ן בכל השוק האירופאי.