השקעה בנכס תיירותי ביוון
יוון היא מהמדינות המתוירות ביותר באירופה ומשקיעים מכל קצוות תבל מוצאים בה הזדמנויות שמבוססות על נכסים תיירותיים.
לקוחות פרטיים עם הון עצמי של כ-100 אלף אירו ומעלה יכולים למצוא ביוון לא מעט אפשרויות לרכישת דירת נופש להשכרה לטווחים קצרים. חברות גדולות מבצעות במדינה השקעות נרחבות יותר, עד כדי שיפוץ מלונות עם מאות חדרים ואפילו הקמה מלאה של אתרים תיירותיים על קרקעות בתוליות.
מדוע יוון היא יעד כל–כך מומלץ להשקעה בנכס תיירותי ומה היתרונות הייחודיים שלה בקשר לקהל הישראלי? על כך בקצרה בכתבה הבאה.
מקום 2 בעולם בחופים עטורי פרסים ועיר בירה שהיא מעשרת הערים המתוירות באירופה
יוון מציעה פסיפס מרשים וייחודי של אתרים היסטורים ותיירותיים. החל מערים עתיקות שחרטו את שמן על דפי ההיסטוריה (כמו אתונה או סלוניקי) וכלה במאות חופים קסומים ושלווים עם מפרצים ציוריים ומים צלולים כקריסטל.
זו המדינה השנייה בעולם (אחרי ספרד) בהיקף החופים, המרינות והסירות שזכו להכרה לפי התוכנית הבינלאומית, "הדגל הכחול", שמופעלת על ידי החברה ההלנית הבינלאומית להגנת הטבע (EEPPF). תוכנית שמדרגת חופים לפי קריטריונים מחמירים של ניקיון, איכות מים, נגישות ועוד. כ-15% מהחופים עטורי הפרסים בעולם ממוקמים ביוון.
בירת המדינה, אתונה, נחשבת בעיני רבים לבירה ההיסטורית של אירופה תודות להיותה מולדת הדמוקרטיה, המדע והפילוסופיה של הציוויליזציה המערבית. היא נמנית על 10 הערים המתוירות באירופה עם למעלה מ-13 מיליון מבקרים בשנה.
כמה נכסי Airbnb פועלים ביוון?
בתי נופש הם עסק משגשג ביוון. מחזור המכירות של Airbnb במדינה עומד על כ-4 מיליארד אירו בשנה. האפליקציה הפופולרית מציעה יותר מ-100,000 אתרי נופש ביוון עם כ-12,345 דירות נופש באתונה, כ-3,800 בסלונוקי ויותר מ-25,000 בכרתים לבדה. באזור הים האגאי שכולל גם את האיים הקיקלאדיים (וביניהם איים אייקונים כמו סנטוריני, מיקונוס, איוס ועוד), מספר הרשומות מזנק ליותר מ-32,000 אופציות.
היתרונות המובהקים של המשקיע הישראלי ביוון
השחקנים הישראלים נהנים מכמה יתרונות מובהקים בהשקעה תיירותית ביוון. ראשית, כמובן, קרבה גיאוגרפית שמציבה אותם במרחק של כשעת טיסה מהנכס.
ככל שמדובר על נכס תיירותי, קלות ההגעה היא יתרון דרמטי. בין השאר היא מאפשרת בדיקה של מספר נכסים לאורך תקופה וגם היכרות מעמיקה (ואפילו מוקדמת) עם יעדים ספציפיים (עד לרמת החוף או המפרץ). לעתים קרובות בעלי נכסים ביוון, במיוחד במרחב הכפרי (אך לא רק), מעוניינים בהליך מכירה ארוך שמבוסס על אמון ופגישות. הקרבה הגיאוגרפית והזמינות מישראל מהוות בעניין זה יתרון של ממש.
יוון היא אחד מהיעדים האהובים על הקהל הישראלי. אי לכך, אמצעי השיווק של הנכס יכולים לכלול גם פלטפורמות נוספות בעברית או מהלכים שיווקיים בשפת הקודש. פנייה לקהל הישראלי בשפתו ובהתאם לאופיו עשויה לשפר את שיעורי התפוסה. כולל בזכות התכתבות עם אלמנטים שיכולים לגעת בקהלים האלה כמו כשרות, משפחות מרובות ילדים, ליווי לפני–ובמהלך החופשה, התאמה ללוח החופשות הישראלי (למשל, יום העצמאות, בחירות וכדומה) ועוד.
לצד כל אלה כדאי לציין את השותפות הכלכלית החזקה בין יוון לישראל ואת אמנת המס בין המדינות שמונעת חיובי מס כפולים שעלולים לפגוע בשורת הרווח.
מה חשוב לדעת כשרוכשים נכס תיירותי?
יוון מציעה מגוון רחב של נכסים תיירותיים. מדירות במרכזים ההיסטוריים ועד לבתי נופש או ווילות עם חלון לים התיכון. בכל השקעה בנכס תיירותי ביוון ובכלל, חשוב לבצע בדיקות מעמיקות אודות המקום וסביבתו.
אין מדריך אחיד שאפשר ללכת לאורו לגבי השקעה בנדל"ן תיירותי ביוון, שכן כל רכישה חייבת להיבדק בתשומת לב, אך כדאי להכיר את הניואנסים המיוחדים שמבדילים בין מהלך מסוג זה להשקעות במגורים או במסחר. למשל:
- עלויות תפעול הנכס – ניקיון, סידור בין ביקורי אורחים, מענה לאורחים בזמן אמת וכדומה.
- עלויות פרסום ושיווק – עלויות שוטפות לשיווק הן מבחינת חשיפה והן מבחינת עמלות לאתרי האינטרנט השונים. לעתים מארחים מבצעים פעולות שיווק עצמאיות כמו פרסום ברשתות חברתיות, הקמת אתר אינטרנט לנכס וקידומו ברשת ועוד.
- תיקונים ותחזוקה – תיקונים ותחזוקה בדומה לכל נכס נדל"ן.
- שירותי ניהול – התקשרות עם חברה שמספקת שירותי ניהול לנכס התיירותי.
מספר דגשים שכדאי להכיר על רכישת נכס תיירותי ביוון
שוק הנכסים התיירותיים ביוון הוא ורסטילי. הוא כולל גם דירות במרכז אתונה שנמכרות בסכומים של כ-150-200 אלף אירו וגם וילות יוקרה במיקונוס עם תג מחיר של 10 מיליון אירו ויותר.
חשוב להבין שאם מדובר על רכישת נכסים באזורים "הכפריים", הבעלות על הנכס היא לעתים קרובות בעלות משפחתית שעוברת מדור לדור. המוכרים הם אנשים פשוטים שלא בקיאים בביצוע עסקאות נדל"ן, לא יודעים איך לתמחר את הנכס שלהם ומתקשים להציג מסמכים מלאים. כך גם רצוי לבצע לנכס בדיקות הנדסיות, תכנוניות ומשפטיות, בכדי לוודא שהוא אכן בנוי כחוק לפי ההיתר הרלבנטי שלו.
יש לציין שרכישה של נכס להשקעה ביוון כרוכה במידה רבה של סבלנות ובתהליך שיכול להימשך מספר חודשים ויותר משנה. זכרו שלפי החוק ביוון אין בהכרח תוקף משפטי להסכמים בעל–פה, לחיצות יד ואפילו זכרון דברים כתוב. עסקת נדל"ן משתכללת רק מול חוזה נוטריוני ויש להיזהר (בלשון המעטה) מהעברת כספים מוקדמים ללא קבלת ליווי משפטי צמוד.
מיסוי והיבטים משפטיים לגבי השקעה בנכס תיירות ביוון
מיסוי והיבטים משפטיים משפיעים על מודל הכדאיות הכלכלית שמאחורי רכישת בית נופש להשקעה ביוון. מדובר בתנאים ותקנות שמשתנים תדיר ודורשים ליווי מצד מומחים.
למשל, החל מינואר 2024 הוכנסו לחוק היווני שינויים הנוגעים להכנסות משכירויות לטווח קצר. בין השאר נקבע כי המע"מ על בעלי 3 נכסים תיירותים ומעלה יעמוד על כ-13%, ובנוסף יוטלו חיובים שהיו עד לאחרונה מנת חלקם של מלונות בלבד (כמו עמלות אורחים חולפים בשיעור 0.5% מהמחזור ועמלות אירוח).
מס ההכנסה היווני על הכנסות מהשכרות קצרות טווח תלוי במחזור השנתי ונע בין 15% כנגד מחזור של 12,000 אירו בשנה ועד ל-45% במחזורים של יותר מ-35,000 אירו בשנה. הדוגמאות הללו הן כמובן בבחינת מעט המחזיק את המרובה. לפני קניית וילת נופש להשקעה ביוון או דירה באתונה ל-Airbnb, צריך לקחת בחשבון כל הפרמטרים הללו.
ניהול הנכס לאחר רכישתו
נכס תיירותי זקוק לתחזוקה שוטפת וגם בעלי נכסים מקומיים לא עושים את זה עצמם. השקעה בנכס תיירותי דורשת התקשרות עם חברות ניהול ותחזוקה שמספקות מענה לבעלי הנכסים (ואורחיהם) מבחינת התפעול השוטף, כולל זמינות ושירות לקוחות.
שימו לב! רמת השירות של חברת הניהול משפיעה דרמטית על שיעורי ההצלחה של העסקה. זכרו שפלטפורמות לשיתוף נכסים תיירותיים (כמו בוקינג או Airbnb) עלולות להיות "אכזריות" במקרה של שירות לא איכותי שמוביל לחוות דעת שליליות, דירוגים נמוכים ועוד. מצד שני, חברת ניהול שתעשה את מלאכתה נאמנה יכולה לייצר אפקט הפוך ולהוציא מהנכס הרבה יותר.
לסיכום,
השקעה בנכס תיירותי ביוון עשויה להניב תשואה נאה לאור הנתונים המצוינים של ענף התיירות המקומי. עם זאת, לא כל הנוצץ זהב. כל רכישה של נכס תיירותי להשקעה ביוון חייבת להיעשות תוך ביצוע מספר רב של בדיקות ברמה של כדאיות כלכלית, החזר השקעה, תפעול שוטף, מיסוי ועוד.
